مباحث قانونی در مورد ملک مشاع

افراز ملک مشاع به معنای جدا کردن و تفکیک سهام مشاعی افراد از آن ملک و تقسیم آن بین شرکاست. به زبان ساده تر درخواست افراز ملک مشاع به این معناست که سهام مشترک افراد از آن ملک جدا شده و بین شرکا تقسیم می‌شود. با انجام این عمل، ملک تقسیم می‌شود و هر شریک بر اساس سهم اولیه‌اش قسمت مشخصی از آن را می‌یابد.

افراز ملک مشاع چیست  ؟ چرا که مالکیت مشاعی رواج زیادی یافته است و در صورت عدم اطلاع از قوانین آن ممکن است متحمل ضررهای سنگین شوید. زیرا بسیاری از مالکین علاقه و تمایلی به ادامه مالکیت مشاعی نداشته و به دنبال پایان دادن به آن هستند. در این صورت، گزینه‌های متعددی پیش روی شریک‌ها قرار می‌گیرد.

تصور کنید زمینی به مساحت 2100 متر در مالکیت سه نفر باشد. این نوع مالکیت را مالکیت مشاعی می‌گویندمالک اول 2 دانگ، مالک دوم 3 دانگ و مالک سوم یک دانگ از این قطعه را مالک هستند. با در نظر داشتن این موارد، مالکیت زمین به صورت مشاعی بوده و سهم هیچ یک از طرفین به صورت دقیق مشخص نیست.چرا که مرز مالکیت آن‌ها در آن زمین مشخص نشده و هر یک از آن‌ها به صورت جزء به جزء در آن سهیم هستند. حال اگر یکی از مالکین بخواهد سهم خود را از زمین جدا کند لازم است به مالکیت مشاع پایان دهد. به این معنا که تصرفات شخصی خود از زمین را شروع کند.

حال ببینیم که مالکیت مشاعی دقیقاً به چه معناست و چه راه حلی برای آن وجود دارد

افراز ملک مشاع چیست؟

مال و ملک مشاع عبارت است از مالی که چندین نفر در آن سهیم باشند و سهم هر یک از آن‌ها را نتوان به صورت دقیق مشخص و تفکیک کرد. افراز ملک مشاع مختص اموال غیرمنقول مشاعی است که در این بخش با دو تعریف مهم از طرف آن‌ها مواجه هستیم. اموال غیرمنقول به دارایی‌هایی اطلاق می‌شود که قابل حمل و نقل نیستند.به طوری که اگر حمل و نقل و جابه‌جایی و تفکیکی در آن صورت گیرد، آن ملک یا مال از بین برود. این واقعیت را می‌توان نسبت به زمین، راهرو یا پارکینگ آپارتمان‌ها تعمیم داد.

مالکیت مشاعی به این معناست که ملک در مالکیت دو نفر یا بیشتر قرار دارد. با افراز ملک مشاع، سهام شرکت از این حالت خارج شده و سهم هر یک از آن‌ها مشخص می‌شود.

افراز ملک مشاع به معنای جدا کردن و تفکیک سهام مشاعی افراد از آن ملک و تقسیم آن بین شرکاست. با تقاضای افراز ملک، زمین یا ملک مورد نظر تقسیم شده و به هر یک از آن‌ها، زمین مشخص با توجه به میزان سهام اولیه آن‌ها تعلق می‌گیرد. در مثالی که پیش تر به آن اشاره کردیم، نفر اول معادل 2 دانگ را دریافت می‌کند. نفر دوم سه دانگ و نفر سوم، یک دانگ از آن را دریافت می‌کنند.

با انجام افراز ملک مشاع، مالکیت مشاعی این شرکا پایان یافته و هر یک از آن‌ها صاحب بخش جداگانه‌ای از زمین می‌شوند. هرچند باید این را در نظر داشت که افراز ملک مشاع تنها برای یکی از شرکا نیز ممکن است. به این ترتیب که مالکیت مشاعی یکی از مالکین پایان یافته و مابقی مالکین، مالکیت مشاعی خود را حفظ می‌کنند

نحوه و شرایط درخواست افراز ملک مشاع

برای انجام افراز ملک مشاع، متقاضی یا متقاضیان باید درخواست اولیه خود را توسط یک وکیل افراز تقدیم دادگاه کنند. تقاضای افراز ملک مشاع باید در مراجع قضایی و از طریق دادگاه پیگیری کرد. اما باید در نظر داشت که پیگیری آن از طریق مراجع ثبتی و دفاتر ثبت اسناد نیز امکان‌پذیر است. در افراز ملک مشاع، سهام هر یک از شرکا از قطعه اصلی جدا شده و بدین طریق می‌توان اختلافات بین آن‌ها را پایان داد.

همچنین لازم است بدانیم که توافق یا عدم توافق هر یک از شرکا در تقاضای افراز ملک مشاع نیز مطرح است. به این معنا که هر یک از آن‌ها می‌توانند تقاضای افراز ملک را مطرح نمایند. توجه کنید که افراز ملک مشاع تنها با حکم دادگاه قضایی قابلیت اجرا دارد. همچنین مراجع حل اختلاف و اعتراض به رأی دادگاه نیز همان مراجع قضایی خواهند بود.

رسیدگی به درخواست افراز

برای مطرح کردن تقاضای افراز ملک مشاع، ملک مورد نظر باید دارای سند باشد. از نظر قانونی، ملکی که دارای سند نیست امکان افراز نخواهد داشت. بدین ترتیب لازم است که افراز ملک مورد نظر محرز باشد. رئیس اداره ثبت محل، پرونده ملک را برای نقشه‌برداری ثبتی ارسال کرده و با این کار، عملیات نقشه‌برداری و معاینه محلی آن ملک صورت می‌گیرد.پس از انجام شدن مراحل فوق اگر مشخص شود که ملک مورد نظر قابلیت افراز دارد، این موضوع به تمامی شرکا انتقال داده می‌شود. برای تمام شرکا، 10 روز به عنوان حق اعتراض در نظر گرفته می‌شود. شرکا و مالکین می‌توانند اعتراض خود را در دادگاه حقوقی مطرح کرده و در صورتی که ادعایی خلاف آنچه دادگاه صادر کرده وجود نداشته باشد، افراز ملک مشاع صورت خواهد گرفت.

در این مرحله، نماینده ثبت با توجه به نقشه ملک مورد نظر، صورت‌جلسه افراز را تنظیم می‌کند. هر یک از قطعات از زمین اصلی جدا شده و بر اساس توافق بین شرکا تقسیم می‌شوند. اگر توافق بین شرکا حاصل نشود، تقسیم قطعات بر اساس قرعه‌کشی صورت می‌پذیرد.

در پایان این روند، امضای نماینده ثبت، نقشه بردار و متقاضی افراز و سایر مالکین و شرکا، افراز ملک مشاع پایان می‌پذیرد. علاوه بر این، نتیجه نهایی افراز ملک و صورت‌جلسه آن نیز برای مسئول اداره ثبت منطقه ارسال خواهد شد

افراز ملک مشاع در دادگاه و اداره ثبت

تقاضای افراز ملک مشاع را در دادگاه و اداره ثبت می‌توان ارائه کرد:

• اداره ثبت: درخواست افراز ملک زمانی به اداره ثبت داده می‌شود که جریان ثبتی ملک پایان گرفته باشد. پس از ثبت تقاضا در اداره ثبت، مدارک و درخواست مورد نظر بررسی شده و در مورد قبول یا رد آن تصمیم‌گیری می‌شود. این تصمیم به مدت 10 روز پس از صدور، امکان اعتراض در دادگاه را دارد.
• دادگاه: این درخواست زمانی داده می‌شود که جریان ثبتی ملک پایان نگرفته باشد. در برخی موارد حتی اگر جریان ثبتی نیز به پایان رسیده باشد باید دعوای افراز در دادگاه ارائه شود. مثلاً زمانی که بین مالکین، یک نفر محجور یا مفقودالاثر وجود داشته باشد. پس از آن، تقدیم دادخواست افراز ملک مشاع را می‌توان در دادگاه پیگیری کرد.

نحوه افراز ملک مشاع در اداره ثبت

جهت انجام افراز ملک مشاع هریک از شرکا می توانند درخواستی مبنی بر افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک بدهند که پس از آن ، واحد ثبتی مربوطه درخواست افراز را به نماینده ثبت ارجاع می دهد. سپس نماینده ثبت با بررسی پرونده ثبتی ملک مزبور به اظهارنظر درخصوص پرونده از حیث صلاحیت اداره ثبت و عدم وجود سند مالکیت معارض می پردازد و سپس پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند.

اگر ملک دارای سند معارض نباشد و عملیات ثبتی آن خاتمه یافته و یا در دفتر املاک ثبت شده باشد پرونده به نقشه بردار جهت ترسیم نقشه ملک با حضور در محل و بعد از دعوت متقاضی و شرکا می پردازد. سپس مسئول واحد ثبتی با بررسی صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی نسبت به رد یا قبول افراز اقدام می کند که این تصمیم به متقاضی و کلیه شرکا ابلاغ می گردد. هریک از آنها می توانند درمدت 10 روز از تاریخ ابلاغ به این تصمیم در دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض نمایند و پس از اینکه مراحل اعتراض به پایان رسید، متقاضی افراز می تواند درخواست صدور سند مالکیت نماید و پس از آن سند مالکیت صادر خواهد شد.

نحوه افراز ملک مشاع در دادگاه

در صورتی که نسبت به ملک مشاع عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکند و یا در بین شرکا محجور یا غائب مفقودالاثر وجود داشته باشد هریک از شرکا می توانند به طرح دعوای افراز در دادگاه در قالب دادخواست به طرفیت کلیه شرکا بپردازند. باید به این موضوع توجه شود که اگر دعوای افراز به طرفیت کلیه شرکا مطرح نشود، دعوای افراز محکوم به، رد خواهد شد. دادگاه پس از بررسی صلاحیت خود نسبت به موضوع و تعیین جلسه رسیدگی و ارجاع به کارشناس و انجام استعلامات لازم از اداره ثبت و شهرداری حکم به قبول یا رد افراز صادر می کند

تقسیم سهم هریک از شرکا بعد از افراز

بعد از افراز ملک مشاع ابتدا هریک از شرکا باید با تراضی به تعیین سهم خود از قسمت های جدا شده بپردازند. درصورت عدم تراضی در این خصوص از طریق قرعه سهم هر یک از آنها مشخص و بین آنها تقسیم خواهد شد. البته اگر میزان سهم هریک متفاوت باشد، ابتدا نسبت به تعدیل سهام آنها اقدام خواهد شد.

موارد غیر قابل افراز بودن ملک مشاع

یکی از این موارد عدم امکان افراز ملک مشاع به دلیل وجود مقررات قانونی است. مانند مندرجات قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و آیین نامه مربوطه. عدم امکان افراز ملک موقوفه بین موقوف علیهم یا عدم امکان افراز ملک به دلیل اینکه جزء اراضی ملی محسوب می شود.

یکی از این موارد زمانی است که تقسیم مال مشاع برای یک یا چند شریک ایجاد ضرر کند که طبق ماده 591 قانون مدنی امکان تقسیم وجود نخواهد داشت، مگر به تراضی. یکی از موارد زمانی است که نسبت به ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر شده و تا زمانی که رفع تعارض صورت نگرفته باشد افراز انجام نمی شود. مورد بعدی در جایی است که افراز باعث کاهش یا ازبین رفتن ارزش ملک می شود و یا ماهیت ملک به گونه ای است که امکان افراز نسبت به آن وجود ندارد مانند افراز یک واحد آپارتمان.

ملک غیرقابل افراز

دستور فروش ملک مشاع در مواردی که امکان افراز وجود ندارد. در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، برطبق ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل افراز بودن ملک و همین طور صدور حکم قطعی از دادگاه در مواردی که درخواست افراز از دادگاه انجام گردید دادگاه شهرستان محل وقوع ملک بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء که در رویه باید به صورت دادخواست طرح شود دستور فروش آن را به دایره اجرای احکام دادگاه خواهد داد.

مدیر اجرا نسبت به فروش ملک وفق مقررات قانون اجرا احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید. همچنین متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و با پیشنهاد بالاترین قیمت پیشنهادی مزایده را به نفع خود تمام کرده و از فروش ملک به شخص ثالث جلوگیری کنند.

اقدامات اجرایی برای افراز ملک

• درخواست افراز و تفکیک از مراجع مربوطه
• تهیه نقشه ملک
• بررسی ملک و املاک مجاور آن توسط کارشناسان مربوطه
• تعیین صورت جلسه از بررسی‌های به عمل آمده که تعیین‌کننده تعداد واحدها، مساحت واحدها
• پرداخت هزینه ها
• صدور سند جدید و ابطال سند سابق

شهرداری‌ها در افراز و تفکیک

عمده مراحل تفکیک یا افراز از طریق مراجع ثبتی یا در مواردی در دادگاه محل وقوع ملک صورت می‌گیرد. طبق ماده۱۰۱ قانون شهرداری‌ها با اصلاحات بعدی ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند، در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.

شهرداری وظیفه دارد، نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید. در تعیین و ایجاد نقشه تفکیکی باید به نکات و ضوابط مختلفی توجه و پرداخته شود که نقش شهرداری‌ها در این امر بسیار تاثیر‌گذار است

تفکیک و افراز در زمین‌های دولتی

تفکیک و افراز در زمین‌های دولتی نیز همانند زمین‌های غیر دولتی است. اما این وزارت مسکن و شهرداری است که وظیفه دارد نقشه تعیین شده را بررسی و تایید نهایی نماید و امتیاز ویژه تفکیک و افراز زمین‌های دولتی نسبت به غیر دولتی در خصوص اخذ هزینه‌های مربوطه است. برطبق ماده ۱۱قانون زمین شهری، دولت از پرداخت هر گونه مالیات و حق تمبر و هزینه‌های ثبتی و معاملاتی بابت آماده ‌سازی و تفکیک و فروش اراضی معاف است.

مرجع افراز املاک مشاعی

طبق قانون افراز و فروش املاک مشاعی بخش زیادی از افراز املاک مشاعی به ادارات ثبت اسناد و املاک واگذار شد که آثار مثبتی به همراه داشت. به عنوان مثال، کارشناسان ثبتی در بررسی وضع محل و تطبیق میزان مالکیت مالکان مشاعی نسبت به کارشناسان دیگر از تخصص و دقت بیشتری برخوردار هستند. همچنین تشریفات و دردسر‌های رسیدگی‌های قضایی وجود ندارد و به‌علاوه این ادارات به وسایل و امکاناتی مانند دوربین نقشه‌برداری مجهز هستند. با تصویب این قانون دو مرجع برای افراز املاک مشاع وجود دارند که یکی ادارات ثبت اسناد و املاک و دیگری دادگاه‌ها هستند.

صلاحیت ادارات ثبت برای افراز

افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن‌ها به پایان رسیده است، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشند و در صورتیکه مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی است که ملک مشاعی در حوزه آن قرار گرفته است. اساس و مبنای تقسیم‌ بندی فوق، جریان ثبتی ملک است و در صورتی که جریان ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد یا به عبارتی عملیات مقدماتی به پایان رسیده باشد، ملک شما آماده ثبت دفتر املاک است. هرچند ثبت در دفتر املاک شده یا نشده باشد که به این ترتیب، افراز این املاک در ادارات ثبت محل واقع شدن ملک انجام می‌گیرد. البته باید دقت شود که اگر چند سند مالکیت داشتید که با یکدیگر تعارض داشت، جدا کردن این قبیل اسناد هم مقدور نیست.

صلاحیت دادگاه‌ها برای افراز

اگر بین شرکای مال مشاع، غایب مفقودالاثر یا محجور باشد، برای اینکه مصلحت آن‌ها رعایت شود، افراز مال باید در دادگاه صورت گیرد، هرچند جریان ثبتی آن‌ها به پایان رسیده باشد. افراز همه املاکی که مالکشان معلوم نیست یا املاکی که جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است، یعنی عملیات آن به مرحله تحدید حدود و سپری شدن مدت اعتراض نرسیده است و همچنین درصورتی که رای نهایی دادگاه صادر نشده باشد، در دادگاه انجام می‌شود.

افراز در ادارات ثبت

عمل افراز با درخواست هر یک از مالک یا مالکان مشاعی آغاز می‌شود. تقاضا می‌تواند در ورقه‌های معمولی یا فرم دادخواست تنظیم شود. ذکر مشخصات متقاضی و سایر شرکا و آدرس آنها‌ و مشخصات ملک با شماره پلاک و بخش مربوطه همچنین حوزه ثبتی و موضوع مورد درخواست، در درخواست ضروری است. همراه تقاضا، مدارک و مستندات نیز ضمیمه می‌شود. ابتدا درخواست افراز به نماینده ثبت ارجاع می‌شود تا رسیدگی شود.

اگر مشکل قانونی در این زمینه وجود نداشته باشد، وقت معاینه محل تعیین شده و به متقاضی و کلیه شرکا ابلاغ می‌شود و بر اساس سوابق ثبتی و تصرفات نقشه، ملک مورد افراز ترسیم می‌شود و به امضای نماینده و نقشه‌بردار و شرکای حاضر در محل می‌رسد همچنین صور‌ت‌مجلس حاوی حدود، مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی نیز تهیه و امضا می‌شود. نقشه افرازی باید به شهرداری محل ارسال شود تا در مدت دو ماه نظریه خود را اعلام کند. اگر در این مدت تصمیم شهرداری اعلام نشود، اداره ثبت می‌تواند براساس نقشه ترسیمی، افراز را انجام دهد.

فروش املاک مشاع غیرقابل افراز

به دلیل مشکلات املاک مشاعی هنگام نقل و انتقال، قیمت آن نسبت به املاک مفروز بسیار کمتر و در مورد املاکی که غیرقابل افراز تشخیص داده می‌شود، این مشکل همچنان باقی می‌ماند. بنابراین قانون برای حمایت کردن از این نوع مالکیت، فروش را برای این قبیل املاک که غیر قابل افراز تشخیص داده شوند، درنظرگرفته است. هر یک از شرکا می‌توانند از دادگاه فروش ملک را درخواست کنند و دادگاه دستور فروش ملک را به صورت شش‌دانگ به دایره اجرای دادگاه می‌دهد و هر یک از مالکان مشاعی یا ثالث می‌توانند نسبت به خرید ملک اقدام کنند.

عملیات مربوط به انتقال بر اساس مقررات اجرای احکام مدنی مربوط به اموال غیرمنقول انجام می‌شود. پس از فروش هزینه عملیات اجرایی از مبلغ مورد فروش کسر شده و باقیمانده بین مالکان مشاعی به نسبت مالکیت تقسیم می‌شود.

مراحل افراز املاک در دادگاه

باید خواهان یا خواهانها دادخواست خود را در دو نسخه تهیه و با قید مشخصات و محل اقامت خود و شریک یا شرکای مشاعی و توضیح موضوع خواسته همراه با مدارک و اسناد در دو نسخه با پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای دعوای غیرمالی به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تسلیم کنند. در صورت لزوم می‌توان از دادگاه برای مراجعه به اداره ثبت محل و تهیه مدارک، گواهی دریافت کرد. دادخواست در دفتر ارجاعات ثبت شده و به یکی از شعب برای رسیدگی ارجاع می‌شود و دادگاه هم تعیین وقت کرده و بر اساس مستندات ارائه ‌شده در صورت لزوم با سازما‌ن‌های مرتبط نامه‌نگاری می‌کند و مدارک لازم هم تکمیل می‌شود.

در صورت عدم توافق مالکان مشاعی بر حسب تشخیص دادگاه، قرار ارجاع موضوع به کارشناس متخصص صادر می‌شود. ممکن است کارشناس هم بر اساس توافق طرفین تعیین شود. در غیر این صورت دادگاه از طریق قرعه از بین کارشناسان یک نفر را انتخاب می‌کند که هزینه وی را خواهان‌ ها پرداخت می‌کنند. پس از صدور رای هم حق اعتراض به رای، برای وی وجود دارد. پس از اینکه حکم قطعی و به دو طرف ابلاغ شد، حکم افرازی قابل اجرا است.

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست و دعوای افراز

دو مرجع برای رسيدگي به درخواست افراز صلاحیت دارند. اولین مرجع اداره ثبت محل واقع شدن ملک مشاع و دومین مرجع صالح برای رسیدگی به این درخواست دادگاه عمومی محل وقوع ملک است. زمانی که نسبت به ملکی عملیات ثبتی خاتمه پیدا کند، یعنی یا ملک دارای سند مالکیت باشد و یا در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هرچند که نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده است اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده و مراحل قانونی برای ثبت مال غیرمنقول انجام شده باشد، در چنین شرایطی اداره ثبت محل وقوع ملک مشاع دارای صلاحیت به درخواست افراز نسبت به چنین ملکی می باشد.

وقتی نسبت به ملک مشاع عملیات ثبتی به پایان نرسیده باشد و یا برخی از شرکای مال مشاع محجور و یا غایب مفقودالاثر باشند و یا در جایی که وراث جهت تقسیم ماترک اقدام می کنند و در بین ماترک مال منقولی وجود داشته باشد، در چنین شرایطی افراز باید از طریق دادگاه عمومی محل وقوع ملک مشاع انجام شود.

رای وحدت رویه شماره 59-29

از آنجایی که قانونگذار به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده (313) قانون امور حسبی مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین و‌راث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به‌عمل آید و با توجه به ماده (326) همین قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز ساری خواهد بود و نظر به اینکه ماده او‌ل قانون افراز و فرو‌ش املاک مشاع که قانون عام است و برطبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت و‌احد ثبتی محل شناخته شده علی‌الاصول ناسخ ماده (313 قانون امور حسبی) که قانون خاص است نمی‌باشد نظر شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقودالاثر را از صلاحیت و‌احد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح و مطابق با موازین قانونی است.نظریه مشورتی در مورد افراز ملک متقاضي افراز بايد دلائلي حاكي از سهم مالكانه او در ملك مورد درخواست افراز باشد ضميمه دادخواست نمايد. دلايل مزبور در مورد املاك ثبت شده رو نوشت سند مالكيت سهم مشاع از ملك يا سند رسمي خريداري ملك خواهد بود. اگر ملك مورد تقاضاي افراز به ثبت هم نرسيده باشد، رسيدگي به درخواست افراز اشكالي ندارد و استشهادنامه يا تصرفات مالكانه متقاضي افراز با رعايت مادة 35 قانون مدني براي رسيدگي به در خواست افراز كافي مي باشد. اگر راجع به اصل ملك دعوا ی اعتراض به ثبت مطرح باشد، رسيدگي به درخواست افراز موكول به تعيين تكليف دعواي اعتراض به ثبت است.

نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه

شرح خواسته: ریاست محترم مجتمع قضائی ………. با سلام، احتراماً به استحضار می‌رساند به موجب سند رسمی شماره . . . . (یا قرارداد عادی) که فتوکپی مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد اینجانب ملکی با مشخصات مرقوم را به صورت مشاع ، با خوانده ، شریک می باشم و با تقدیم این درخواست، رسیدگی و صدور حکم به … مورد استدعاست.

نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت
رياست محترم اداره ثبت اسناد و املاک…
با عرض سلام
موضوع:درخواست افراز سهم مشاعی از پلاک ثبتی…

احتراماً با توجه به اینکه اينجانب …طبق سند مالکیت تقدیمی مالک …دانگ از شش دانگ پلاك ثبتی…فرعی از اصلی… می باشم و متاسفانه سایر شرکا حاضر به تقسیم ملک نیستند یا /به جهت عدم دسترسي به ساير شركاء مشاعی/ افراز ملک میسر نیست بنابراین ضمن اعلام نام و آدرس مالكين مشاعي به شرح ذيل مستدعی است دستور فرماييد نسبت به افراز سهم اينجانب اقدام گردد .